¿Quién paga una fuga de agua: la comunidad o el propietario?

En un edificio, el agua casi nunca aparece donde se ha originado. Una mancha en tu techo puede venir del piso de arriba, de una bajante, de la cubierta o de una terraza. Por eso la pregunta «¿quién paga?» no se resuelve mirando dónde está el daño.

Qué hacer en las primeras horas

1. Prioriza la seguridad. Si el agua alcanza enchufes, cuadros eléctricos o lámparas, no los toques ni manipules instalaciones eléctricas en contacto con agua. Aléjate del peligro y solicita asistencia urgente. Haz lo mismo si el techo está abombado o puede desprenderse.
2. Limita los daños si es seguro. Solo si puedes hacerlo sin riesgo, retira muebles y objetos, recoge el agua y cierra tu llave de paso si la fuga parece estar en tu vivienda. La ley te obliga a emplear los medios a tu alcance para reducir las consecuencias del siniestro. Los gastos que hagas con ese fin corren a cargo de la aseguradora hasta el límite del contrato, siempre que no sean inoportunos ni desproporcionados respecto a lo que se salva (art. 17 LCS). Guarda las facturas.
3. Avisa a quien pueda cortar el origen: al vecino de arriba si el agua parece venir de su vivienda, al administrador o al presidente si puede venir de una zona común, y al propietario si vives de alquiler.
4. Documenta antes de reparar. Haz fotos y vídeos fechados de las manchas, del punto por donde sale el agua y de todo lo dañado. No tires los bienes estropeados hasta que los vea el perito, salvo que sea imprescindible; en ese caso, fotografíalos antes.
5. Comunica el siniestro a tu aseguradora. El plazo legal es de siete días desde que lo conoces, salvo que tu póliza fije uno mayor (art. 16 LCS). Hazlo aunque creas que el responsable es otro. Si avisas tarde, no pierdes por eso la cobertura: la aseguradora puede reclamarte los daños y perjuicios que le haya causado el retraso, salvo que ya conociera el siniestro por otro medio. Además, debes darle toda la información sobre las circunstancias y consecuencias del siniestro; si no lo haces, solo pierdes el derecho a la indemnización cuando hay dolo o culpa grave.

Reparar, responder y asegurar son tres cosas distintas

Muchos desacuerdos vienen de mezclar tres preguntas que la ley y los contratos tratan por separado:

Puede ocurrir que la comunidad deba reparar y su seguro no lo cubra, o que tu seguro te indemnice aunque el responsable sea un vecino. Por eso conviene responder a las tres preguntas por separado.

Las cuatro preguntas que deciden quién paga

1. ¿Dónde está el origen? (lo determina un técnico o el perito) · 2. ¿Es común o privativo y quién debía conservarlo? (ley, título constitutivo y estatutos) · 3. ¿Qué daños hay y de quién son? · 4. ¿Qué cubre cada póliza?

1. Origen: dónde está, no dónde aparece la mancha

El agua recorre forjados, muros y falsos techos antes de aparecer. Una gotera en el techo del baño puede deberse a la ducha del piso de arriba, a la bajante que pasa por el patinillo o a una impermeabilización envejecida de la terraza superior. Identificar el origen es trabajo de un fontanero, un técnico o el perito de la aseguradora, y a menudo exige pruebas. Ni una foto ni la posición de la mancha bastan.

2. Titularidad: si el elemento es común o privativo y quién debía conservarlo

El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes las cubiertas, los elementos estructurales como forjados y muros de carga, y las conducciones y canalizaciones de desagüe y de suministro de agua, «todas ellas hasta la entrada al espacio privativo». El título constitutivo y los estatutos de cada edificio pueden concretar después qué es común y qué es privativo.

Por eso no hay una regla por ubicación:

• Una tubería que pasa dentro de tu casa puede ser común si da servicio a otras viviendas, como una bajante general.
• Una tubería que pasa fuera de tu casa puede no ser común si solo da servicio a tu vivienda, como el desagüe que atraviesa el forjado hacia el techo del vecino de abajo.
• La llave de paso de cada vivienda se usa a menudo como referencia para situar «la entrada al espacio privativo», pero no decide sola: también importa a qué viviendas da servicio el tramo y qué dicen los estatutos.
• Uso privativo no es lo mismo que propiedad privativa. Una terraza o un patio que solo usa un vecino pueden seguir siendo, en parte, elementos comunes. Lo vemos más abajo con una sentencia del Tribunal Supremo.

3. Daños: qué se ha estropeado y de quién es

Una misma fuga genera partidas distintas, y cada una puede corresponder a una persona o a una garantía diferente:

4. Cobertura: qué preguntar sobre cada póliza

Responder a las preguntas anteriores dice quién debe actuar o responder. El seguro decide si una aseguradora lo asume en su lugar, y eso solo puede confirmarse con la póliza concreta: sus condiciones particulares, generales y especiales.

Estas son preguntas, no coberturas garantizadas. Cada aseguradora y cada modalidad las resuelve de forma distinta. Para una visión general de la póliza de un edificio, consulta qué cubre el seguro de una comunidad de propietarios.

Cinco escenarios habituales

Son ejemplos hipotéticos para orientarte. En todos, el resultado real depende del informe técnico, del título constitutivo y de las pólizas concretas.

Rotura de una bajante comunitaria

El agua de la bajante general que pasa por el patinillo empapa la pared del baño del tercero.

Si el informe confirma que la bajante recoge aguas de varias viviendas, su reparación es una obra de conservación de la comunidad. Los daños en la vivienda pueden reclamarse a la comunidad y comunicarse también al propio seguro de hogar. Conviene comprobar qué tramo ha fallado exactamente, si fue una rotura repentina o un deterioro conocido y no reparado, y si un vecino la atascó por un uso indebido.

Fuga en una tubería privativa

El latiguillo del lavabo del quinto se suelta y el agua llega al techo del cuarto.

Si se confirma que la instalación solo da servicio al quinto, su conservación corresponde a ese propietario. Al vecino del cuarto le conviene comunicar los daños a su seguro de hogar y pedir al del quinto los datos de su aseguradora, para reclamar a su responsabilidad civil. Si el quinto está alquilado, mira el apartado sobre viviendas alquiladas.

Filtración desde una terraza de uso privativo

La terraza del ático, que solo usa su propietario y hace de cubierta del edificio, filtra agua al piso de abajo.

Es el caso más discutido. Hay que distinguir el pavimento y el mantenimiento ordinario, que corresponden a quien usa la terraza, de la impermeabilización, el forjado y la estructura, que forman parte de la cubierta común. La reparación del origen depende de qué parte haya fallado y por qué. Los daños del piso de abajo se resuelven con las reglas generales de responsabilidad y con las pólizas implicadas. Lo desarrollamos en el siguiente apartado.

Daños procedentes de una cubierta común

Tras varios días de lluvia aparecen manchas en el techo del último piso. La cubierta no es transitable ni tiene uso privativo.

La cubierta es un elemento común, y su conservación es una obligación de la comunidad. Para el seguro importan dos cosas más: si se trata de una entrada de lluvia, que muchas pólizas tratan en una garantía distinta de la de tuberías, y si había un deterioro conocido que no se reparó. Pregunta cómo contempla tu póliza la reparación de la causa y la indemnización de los daños; no debe darse por hecho que siempre sea obligatorio reparar primero para cobrar. Puedes ver un caso de lluvia en un local en filtraciones de agua de lluvia: quién responde.

Fuga de un electrodoméstico o una instalación particular

La lavadora del primero pierde agua por la goma de desagüe y daña el techo del local de la planta baja.

El origen es privativo, pero eso no dice todavía quién responde. Hay que distinguir tres cosas: si el escape se debe a una avería del aparato, a una mala instalación o a un descuido en su uso (una goma mal conectada, un grifo abierto); de quién es el aparato; y, si la vivienda está alquilada, qué dicen el contrato y la ley sobre su conservación. La responsabilidad no se asigna por ser propietario, arrendador o inquilino, sino por la causa acreditada. Los daños al local se reclaman a quien resulte responsable y, en su caso, a su seguro de responsabilidad civil. ¿Qué dice el condicionado concreto de la comunidad sobre los escapes de aparatos privativos? La reparación del propio aparato suele quedar fuera de la garantía de daños por agua.

Resumen de escenarios

Si la vivienda está alquilada

En una fuga puede haber cuatro partes: el inquilino, el propietario de la vivienda, la comunidad y los vecinos, cada uno con su seguro.

• El inquilino debe avisar al propietario, lo antes posible, de las reparaciones necesarias y permitirle comprobar el estado de la vivienda (art. 21.3 LAU). Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario corren de su cuenta (art. 21.4 LAU).
• El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino (art. 21.1 LAU). Frente a la comunidad y a los vecinos, debe conservar sus instalaciones privativas y resarcir los daños causados por su descuido o el de las personas por quienes deba responder (art. 9.1.b LPH). Esto no permite imputarle automáticamente cualquier negligencia del inquilino: la responsabilidad depende de la causa y de las circunstancias acreditadas.
• Los seguros: el del propietario cubre lo que haya contratado sobre la vivienda; el del inquilino, normalmente su contenido y su responsabilidad civil. Si el escape se debe a un uso descuidado, puede entrar en juego la responsabilidad civil del inquilino. Lo explicamos en RC locativa: qué cubre al inquilino.

Lo práctico: el inquilino avisa al propietario lo antes posible y comunica el daño a su propia aseguradora cuando corresponda. Coordina con el propietario los avisos a la comunidad y a las aseguradoras implicadas, sin dar por hecho que toda la gestión corresponde al propietario.

Terrazas de uso privativo que hacen de cubierta: qué dijo el Tribunal Supremo

Muchas terrazas de ático solo las usa un vecino, pero a la vez cubren el edificio. El Tribunal Supremo analizó un caso así en la sentencia 80/2024, de 23 de enero, de la Sala de lo Civil (texto en CENDOJ; recurso 5139/2019; ECLI:ES:TS:2024:171; ponente Pedro José Vela Torres).

Qué se discutía. El propietario de una vivienda de última planta tenía aneja una terraza que formaba parte de la cubierta del edificio. La lámina impermeable (tela asfáltica) estaba agotada y causaba filtraciones en su propia vivienda. La junta se negó a repararla, apoyándose en unos estatutos que atribuían a los propietarios de las terrazas sus gastos de conservación y reparación. El propietario pagó la obra y reclamó a la comunidad el coste de la parte común.

Qué decidió. El Supremo condenó a la comunidad a reembolsarle ese coste, con intereses. Razonó que la cubierta y el forjado siguen siendo elementos comunes aunque el uso de la terraza sea privativo. Añadió que la comunidad debe hacer las obras de conservación necesarias sin esperar un acuerdo de la junta, así que el acuerdo que se negaba a ello no impedía la reclamación.

El criterio general que aplica. La sentencia dice que hay que «determinar la índole o la razón de la avería» en cada caso:

• Las reparaciones por el uso y disfrute ordinario de la terraza, o por descuido de quien la usa, por ejemplo en el pavimento, corresponden a ese propietario.
• Las reparaciones extraordinarias o por defectos de la estructura, el forjado o la impermeabilización corresponden a la comunidad, salvo que se deban a un mal uso o a la falta de mantenimiento de quien usa la terraza.

Lo que no conviene deducir de ella:

• El pleito era sobre el coste de reparar la impermeabilización, no sobre los daños causados a otro vecino. Si una filtración daña otras viviendas, quién responde de esos daños se resuelve con las reglas generales de responsabilidad, según la causa probada.
• Tampoco significa que toda filtración desde una terraza la pague la comunidad, ni que la pague siempre el vecino que la usa.
• La sentencia no trata de seguros: no dice qué póliza cubre la reparación ni los daños.
• Partía de un informe pericial que identificaba la causa. Ante una terraza que filtra, el primer paso sigue siendo un diagnóstico técnico.

Cómo comunicar el siniestro, paso a paso

1. A tu aseguradora, dentro de los siete días: qué ha pasado, desde cuándo, qué daños ves y de dónde crees que viene el agua. Pide número de expediente.
2. Al administrador o al presidente, por escrito, si el origen puede estar en un elemento común. Un correo con fotos y fecha deja constancia.
3. Al vecino implicado, si el origen puede estar en su vivienda. Pídele que avise a su aseguradora y que te facilite el nombre de la compañía y el número de póliza: quien tiene un seguro de responsabilidad civil está obligado a informar al perjudicado de su existencia y contenido (art. 76 LCS).
4. Al propietario, si vives de alquiler.
5. Facilita el acceso a tu vivienda para localizar y reparar la avería. Cada propietario debe consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio, con derecho a que la comunidad le resarza los daños que se le ocasionen (art. 9.1.c LPH).
6. Pide por escrito cualquier rechazo y sus motivos, y guarda toda la documentación hasta que el siniestro esté cerrado.

Cuando intervienen varias aseguradoras

En una fuga entre vecinos es habitual que haya dos o tres pólizas. Estas son las reglas que ordenan su intervención:

• Tu aseguradora puede indemnizarte y reclamar después. Si tu póliza cubre tus daños y te paga, puede ejercer frente al responsable las acciones que te correspondían, hasta lo que te haya pagado (art. 43 LCS). Los daños que tu seguro no haya indemnizado, como una franquicia, pueden ser reclamables al responsable cuando exista fundamento jurídico; ello no garantiza su recuperación. Si tu aseguradora y tú reclamáis a la vez, lo que se recupere se reparte entre ambos en proporción a vuestro interés.
• Puedes reclamar directamente a la aseguradora del responsable. Quien sufre un daño puede dirigirse contra la aseguradora de responsabilidad civil del causante (art. 76 LCS). Esa aseguradora responde dentro de los límites de la ley y del contrato (art. 73 LCS). Si el hecho no está cubierto, la reclamación sigue frente al responsable.
• No es lo mismo que tener dos seguros sobre lo mismo. La regla de reparto entre aseguradoras del art. 32 LCS se aplica a contratos del mismo tomador con distintos aseguradores que cubren el mismo riesgo, el mismo interés y el mismo periodo. Si la póliza de la comunidad y la de un vecino tienen tomadores distintos, no se cumple ese requisito y no puede aplicarse automáticamente esa regla de reparto. Cuando concurran los requisitos del artículo 32, salvo pacto en contrario, el tomador o el asegurado deben comunicar a cada aseguradora los demás seguros. Tener dos pólizas sobre un bien no basta por sí solo para concluir que existe ese supuesto.
• En ningún caso se cobra dos veces el mismo daño. Sea cual sea el número de pólizas, el seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado (art. 26 LCS). Si coinciden varias pólizas sobre un mismo daño, consulta a tu mediador cómo se coordinan.

Si la comunidad o las aseguradoras no se ponen de acuerdo

Es frecuente que cada parte apunte a otra. Algunas pautas:

• Pide los rechazos por escrito, con el motivo y la cláusula en la que se basan.
• Separa responsabilidad y cobertura. Que el seguro de la comunidad no cubra un hecho no significa que la comunidad no deba responder, y al revés.
• Si la causa está discutida, un informe técnico independiente suele desbloquear la situación.
• Revisa si tienes defensa jurídica en tu póliza: puede incluir la reclamación de daños a terceros, con sus límites y requisitos.
• Si discrepas de tu aseguradora, presenta primero una reclamación ante su servicio de atención al cliente o defensor del cliente. Si la rechaza, o no responde en un mes (dos si no eres consumidor), puedes acudir al Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros.
• Antes de demandar, consulta con un abogado la viabilidad, las pruebas y los plazos.

Preguntas frecuentes

Información general. Las garantías dependen siempre de la póliza concreta y de sus condiciones particulares, generales y especiales. Esta guía no sustituye el diagnóstico técnico del origen, el análisis de tu póliza ni el asesoramiento jurídico si existe una controversia. La responsabilidad y la cobertura dependen de la causa, del título del edificio, de los contratos de seguro y de las circunstancias de cada caso.