Comunidades
Qué cubre el seguro de una comunidad de propietarios y qué no
En un edificio conviven dos pólizas distintas: la de la comunidad y la de cada vivienda. Saber dónde acaba una y empieza la otra evita la mayoría de las discusiones tras un siniestro.
Es la pregunta que aparece siempre en la junta, normalmente el día después de un siniestro: ¿esto lo cubre el seguro de la comunidad o lo pago yo? Y la respuesta casi nunca es tan obvia como parece, porque en un edificio conviven dos pólizas distintas —la de la comunidad y la de cada vivienda— y el límite entre ambas no siempre está donde uno cree.
Vamos a ordenarlo.
Lo que sí cubre el seguro de la comunidad
El seguro de una comunidad de propietarios es un multirriesgo: una sola póliza que agrupa varias coberturas sobre los elementos comunes del edificio. Estas son las principales.
El continente del edificio
Estructura, fachada, cubierta, escalera, portal y las instalaciones fijas comunes. Es la partida más importante y la que más conviene revisar, porque debe reflejar lo que costaría reconstruir el edificio, no lo que valdría venderlo. Son cifras muy distintas y confundirlas sale caro.
Los daños por agua
Con diferencia, el siniestro más frecuente. Cubre las fugas y reventones en bajantes, tuberías generales y depósitos comunes, y los daños que provocan. Conviene comprobar dos cosas en la póliza: si entra la localización de la avería —picar para encontrarla, que suele costar más que arreglarla— y qué dice sobre la antigüedad de las conducciones.
La responsabilidad civil de la comunidad
Si se desprende un trozo de cornisa y abolla un coche, si alguien resbala en el portal recién fregado, si una rama del jardín comunitario cae sobre la finca vecina: responde la comunidad, y esta garantía es la que se hace cargo. Incluye también la responsabilidad como propietaria del inmueble y, si hay conserje o personal contratado, la patronal.
Los elementos comunes especiales
Ascensor, garaje, antenas, placas solares, piscina, zonas ajardinadas, portero automático. Aquí está el fallo más repetido que encontramos al revisar pólizas: lo que no está declarado no está cubierto. Una comunidad que instaló ascensor hace seis años y no actualizó la póliza tiene un problema esperando a ocurrir.
Robo, actos vandálicos y defensa jurídica
Robo del mobiliario y las instalaciones comunes, daños por vandalismo, y la protección jurídica para reclamar a terceros, a proveedores o a vecinos morosos.
Lo que no cubre (y suele sorprender)
El interior de tu vivienda
Ni tus muebles, ni tu televisor, ni tu parqué. Eso es tu seguro de hogar. La comunidad cubre lo común; lo privativo es cosa de cada propietario. Y aquí viene el caso típico: revienta una bajante comunitaria y te inunda el salón. El seguro de la comunidad paga la reparación de la bajante; el daño a tu parqué y a tus muebles lo asume tu póliza de hogar, que después podrá repetir contra la comunidad. Por eso, tener seguro de comunidad no te exime de tener el tuyo.
La falta de mantenimiento
Un seguro cubre lo súbito y accidental, no el deterioro progresivo. Si la cubierta lleva años filtrando y nadie hizo nada, la aseguradora puede rechazar el siniestro por falta de mantenimiento. Es especialmente relevante en fincas con una ITE desfavorable cuyas deficiencias no se subsanaron: existe un documento técnico que acredita que el problema se conocía.
Los vicios de construcción
Los defectos constructivos de un edificio nuevo no son un siniestro: son responsabilidad del promotor y la constructora, y tienen su propio régimen de garantías. El seguro no está para tapar una obra mal hecha.
Las obras de mejora
Reformar el portal, cambiar el ascensor por uno mejor o pintar la fachada porque toca son gastos de la comunidad, no siniestros. El seguro repara lo que se rompe, no financia mejoras.
La zona gris: cuando no está claro de quién es
Hay elementos que generan discusión recurrente porque su naturaleza depende de los estatutos de cada comunidad:
- Ventanas y cerramientos: a menudo la carpintería exterior es privativa y el hueco de fachada es común.
- Terrazas de uso privativo: el suelo suele ser privativo y la impermeabilización, comunitaria.
- Bajantes empotradas en vivienda: la tubería es común aunque discurra por dentro de tu casa.
- Plazas de garaje: depende de si son anejo privativo o elemento común de uso asignado.
En estos casos, lo que decide no es la intuición sino el título constitutivo y los estatutos. Merece la pena tenerlos a mano antes de discutir en junta.
Tres cosas que conviene revisar hoy
- El capital de continente. Si no se actualiza desde hace más de cinco años, es muy probable que se haya quedado corto. Los costes de construcción se han movido mucho.
- Los elementos comunes declarados. Comprueba que aparecen todos los que hay hoy en la finca, no los que había cuando se firmó.
- Qué dice sobre daños por agua y antigüedad de tuberías. Es donde más letra pequeña hay y donde más partes vais a tener.
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