De qué depende el precio del seguro de una comunidad de vecinos

Es lo primero que pregunta cualquier presidente antes de llevar una propuesta a la junta, y la respuesta honesta es que no existe una tarifa única. Dos edificios de la misma calle, con el mismo número de vecinos, pueden pagar primas muy distintas. Lo que sí se puede explicar es qué factores mueven ese número, y por qué algunos pesan mucho más de lo que parece.

El capital de continente: el factor que más pesa

Es la cifra que declara cuánto costaría reconstruir el edificio si se destruyera. Manda sobre todo lo demás, y es también donde más errores se cometen.

El fallo clásico es confundirlo con el valor de mercado. No tienen nada que ver: el valor de mercado incluye el suelo y depende del barrio; el de reconstrucción depende de metros, calidades y costes de obra. Un piso en el centro puede valer mucho y costar relativamente poco de rehacer, y al revés.

Declarar de menos abarata la prima, y por eso tienta. Pero activa el infraseguro: si el capital cubre el 60 % del valor real, la aseguradora puede indemnizar el 60 % del daño, aunque el siniestro sea pequeño y quepa de sobra en el capital declarado. Es la sorpresa más desagradable que se lleva una comunidad, y solo aparece cuando ya es tarde.

La antigüedad del edificio

No por el edificio en sí, sino por sus instalaciones. Una finca de los años treinta con bajantes originales va a dar partes de agua, y la aseguradora lo sabe. La antigüedad también condiciona qué se ofrece: en fincas muy antiguas es habitual encontrar franquicias mayores o limitaciones específicas en conducciones.

La composición de la finca

Número de viviendas, de locales, de garajes y de trasteros. Pero más que el recuento, importa a qué se dedican los locales. Una comunidad con oficinas en planta baja no tiene el mismo riesgo que una con un bar con cocina o un taller. Es uno de los datos que más cambia la prima y uno de los que peor se declaran.

Los elementos comunes

Cada elemento añade valor asegurado y riesgo propio:

• Ascensor: sube el capital y añade una fuente de averías y de responsabilidad civil.
• Garaje: incrementa el riesgo de robo, incendio e inundación.
• Piscina: uno de los elementos que más incide en la responsabilidad civil.
• Placas solares: instalación de valor considerable que muchas comunidades olvidan declarar tras instalarla.
• Zonas ajardinadas y urbanización: más superficie común que mantener y asegurar.

La siniestralidad previa

Cuántos partes ha dado la comunidad en los últimos años y de qué tipo. Una finca con cinco siniestros de agua en tres años se valora distinto que una sin partes. Conviene declararla con transparencia: ocultarla no evita nada, porque acaba apareciendo, y entonces el problema es mayor.

Las coberturas y las franquicias que se elijan

Aquí es donde la comunidad decide. Ampliar daños por agua, incluir defensa jurídica, cubrir daños estéticos o subir el límite de responsabilidad civil encarece la prima. Subir la franquicia la abarata, a cambio de asumir vosotros los siniestros pequeños.

No hay una combinación correcta universal: depende de cuánto colchón tenga la comunidad para absorber imprevistos sin derrama.

Y algo que no cambia el precio: contratar con mediador

La tarifa de Occident es la misma si contratas directamente o a través de su agente. Lo que cambia es quién revisa que los capitales estén bien puestos antes de firmar, y quién te atiende el día que hay un siniestro.

Cómo pedir un presupuesto que sirva

Un precio orientativo sin datos reales no vale para nada: cuando llegan los datos verdaderos, cambia. Para que la cifra sea fiable desde el principio, ten a mano el año de construcción, el número de viviendas y locales con su uso, la superficie aproximada, los elementos comunes que existan y, sobre todo, la póliza actual. Con ella se puede comparar cobertura por cobertura en lugar de partir de cero.